在东京进行房地产投资！适合买公寓的六个中心区的魅力是什么？

以前，在文章“东京购买公寓前需了解的区域划分”中，我们简要介绍了东京的5个中心区，但这次我们将详细解释东京房地产市场中特别值得注意的“都心3区”、“都心5区”和“都心6区”的地区。这些地区在全球投资者中非常受欢迎，是在东京购买公寓或进行房地产投资时必须考虑的候选地。请参考本文，帮助您在日本购置房产。

由于无法获得有关东京房地产市场的信息，居住在海外的一些人可能会犹豫不决，不敢投资。在本文中，我们将向那些考虑在东京购置公寓作为房地产投资的外国人介绍“都心3区”、“都心5区”和“都心6区”的划分，以及每个区的特点和魅力。

在比较以“都心6区”为中心的东京23区新建和二手公寓的价格趋势的同时，我们还将介绍被认为有助于地价上升的大规模再开发正在进行的地区。请参考这些信息。

东京房地产市场中常用的都心3区、5区、6区是什么？

东京有23个特别区，但其中政府机关和企业总部集中的地区被称为“都心〇区”。以下是分别对应于都心3区、5区和6区的区：

• 都心3区：千代田区、中央区、港区
• 都心5区：都心3区+新宿区、涩谷区
• 都心6区：都心5区+文京区

特别是由“千代田区”、“中央区”和“港区”组成的都心3区，集中有政府机构、大型企业总部和金融机构。东京23区内的上市公司总部数TOP3是都心3区，国会大厦和警视厅等也位于此，是日本的政治和经济中心。

再加上作为年轻人街区的流行发源地，同时也是高级住宅区的“涩谷区”和拥有世界最大利用者数的新宿站的“新宿区”，合称为“都心5区”。

此外，近年来，增加了拥有东京大学总部和根津神社、护国寺等历史悠久的神社寺庙的“文京区”，于是也开始使用“都心6区”这一表述。文京区有许多安静的住宅区，氛围宁静，是一个受欢迎的地区。

东京房地产投资中受欢迎的都心6区的特点

东京的都心6区是不动产投资的热门公寓集中区域。这里将分别解释都心6区的特点。

1. 千代田区

除了东京站，还有国会大厦、内阁总理大臣官邸和最高法院等，是日本的政治经济中心。千代田区是东京23区中人口最少的，但由于有很多人通勤上班或上学，白天人口增加约13倍，达到903,780人。

虽然这里有很多办公楼，但住宅物业很少。然而，由于有许多政府机构和大公司的总部，这一地区的住房需求很高。千代田区是东京房租水平最高的地区之一，房地产投资可以期待稳定的收益。

2. 中央区

地理上几乎位于东京23区的中央，且作为经济和文化中心而得名为“中央区”。特别是八重洲和日本桥地区，自江户时代以来一直繁荣为商业中心。东京证券交易所和日本银行所在地的这个地区，在日本经济中发挥着重要作用。

此外，中央区拥有银座和日本桥等日本代表性的繁华街区，遍布高级品牌店和餐厅，可以享受购物和美食。可以过上精致的都市生活，由于其高便利性，作为居住地也非常受欢迎。

交通也十分便利，许多东京地铁线路穿过中央区，不仅可以顺利到达邻近的千代田区和港区，还能顺畅到达新宿区和涩谷区等东京主要地区，无论是商务、休闲还是日常生活，都能过得非常舒适。

3. 港区

港区将精致的高级住宅区、充实的商业设施和作为商业中心的元素高水平融合，成为国内外富裕人士青睐的热门地区。区内聚集了许多电视台、广告代理公司、国际企业的日本总部和大使馆。

此外，还可以在六本木之丘、东京中城、2023年开业的麻布台之丘等大型综合设施中享受购物和娱乐。此外，还有许多高级餐厅、酒吧和俱乐部，可以享受丰富的夜生活，这也是其魅力所在。

在港区内，特别是高级公寓林立的“麻布（Azabu）·青山（Aoyama）·赤坂（Akasaka）”，其首字母被称为“3A”的品牌地区。此外，自2003年六本木之丘开业以来，加上六本木（Roppongi）的首字母，也被称为“3A+R”，作为地价上涨的中心而闻名，这个地区的房地产被认为具有高资产性。

此外，2020年在JR山手线的品川站和田町站之间新设的“高轮Gateway站”开业，使得前往邻近地区的交通更为便捷。近年来，随着邻近的品川站周边地区的再开发，周边地区的地价也持续上涨。

4. 新宿区

新宿区拥有巨大的新宿站，其日均乘客量居世界第一。南口设有大型交通枢纽“巴士新宿”，是连接地方和东京的要地。

西新宿地区虽然是办公楼林立的商务区，但也有作为都市绿洲广受欢迎的新宿中央公园，自然环境丰富，居住环境优越。此外，由于高田马场站周围有许多大学和职业学校，因此建议投资学生公寓。

办公室和餐饮店非常多，居住者主要是20-30岁的单身人士。截至2024年4月，新宿区有43691名外国居民，是东京23区中最多的。由于日本适合外国人居住的出租房屋较少，预计未来需求仍将保持高位，是一个值得关注的投资区域。

5. 涩谷区

涩谷区一直以来以时尚、美食、音乐、娱乐等青年潮流发源地而闻名。但近年来，随着大规模的重建，除了商业设施，大量的办公物业也在供应中，逐渐转变为一个成熟的城区。特别是涩谷站周边的重建正在进行中，预计未来地价将继续上涨。

涩谷站周边、原宿、表参道吸引了许多来自国内外的游客，每天都充满了节日般的热闹氛围。同时，涩谷区内还有松涛、广尾、惠比寿、代官山、代代木上原等安静的高级住宅区。代代木公园、明治神宫、新宿御苑等大型自然景观也是吸引人的亮点，使人们在繁华的都市中也能感受到宁静的自然。

根据涩谷区进行的居民意识调查，表示“想搬出涩谷区”的居民不足5%，显示出高水平的满意度和人气。这些因素使得涩谷成为购买投资出租公寓或第二住所的吸引区域。
参考来源：涩谷区｜令和4年度 涩谷区 区民意识调查报告

6. 文京区

近年来，“核心6区”一词开始使用，将文京区添加到“核心5区”，使其成为一个备受关注的区域。与之前介绍的核心5区相比，文京区的氛围有所不同，更偏向于居住区，而不是商业或商务区。

文京区的优势在于其与新宿区和千代田区的优越交通连接。该区域以高学生租赁需求为特点，拥有众多教育机构，如东京大学和各类职业学校。这里的教育环境完善，治安良好，吸引了家庭的住房需求。在核心6区中，文京区的投资型公寓相对价格较低。能够瞄准从学生到家庭的广泛住户，是在文京区进行房地产投资的一个关键优势。

东京新旧公寓的平均价格

东京的中心六区因土地价格高昂而闻名，该地区的房地产被认为是高资产性的。在这里，让我们一起探讨东京23个特别区内新旧公寓的平均价格排名，了解价格趋势和中心六区的地位。

1. 东京23区新公寓的平均价格

如下表所示，东京23区新公寓的平均价格前十名全部位于中心六区。

东京23区的新建公寓平均价格以约3.6亿日元位于榜首的港区遥遥领先，其次是千代田区（约2.3亿日元）和新宿区（约2.1亿日元）。在每平方米单价方面，千代田区以267.0万日元/平方米领先，而新宿区在单价方面与前期相比增长了155.2%，为最高。当前都心6区的新建公寓房地产价格呈上升趋势，投资可能获得高回报。

来源：LIFULL株式会社 "东京23区新建公寓的平均价格"

2. 东京23区二手公寓平均价格

不仅限于新公寓，东京23区的二手公寓平均价格排名中，都心6区也进入了前10位。

东京23区的平均价格为88.34万日元，排名第一的千代田区几乎是这个数值的两倍。此外，都心6区的平均价格超过1亿日元，显示出这些地区的房地产价值尤为高昂。即使是二手房，都心6区的公寓依然保持高资产价值，非常适合投资。

来源：HowMa｜【2024最新版】东京23区公寓价格全面报告！哪些区在东京较便宜？哪些区较昂贵？

计划中的大规模房地产再开发区域

了解您正在考虑购买公寓的区域的未来潜力对房地产投资至关重要。在这里，我们讨论了截至2024年6月，在东京中心六区内正在进行大规模再开发项目的区域。

1. 港区

在港区，"麻布台Hills"于2023年11月开业。该发展项目包括约1400个住宅单位，可容纳约3500名居民，以及预计将雇佣约20,000人的办公室。预计将大力促进周边地区的活化。

此外，"六本木5丁目西地区再开发"计划正在进行中，被誉为第二个六本木Hills。该项目旨在建设以高层建筑为核心的综合办公、住宅、商业设施、文化机构和公园。项目面积约80,000平方米，总建筑面积约1.08百万平方米，是一项庞大的再开发项目，计划于2025财年开工，2030年完成。

先前，当六本木Hills开业时，周边地区（500米半径内）的平均地价在五年内显著上涨。随着港区大规模再开发的进行，预计周边地区的房地产价格将继续上升。

2. 渋谷区

涩谷车站周边自2012年以来，多个重新开发项目正在进行中，旨在以“娱乐SHIBUYA”为理念，向世界展示新的商业和文化项目。 原定建设中的“Shibuya Sakura Stage”于2023年11月竣工，各种商店已开始营业。总建筑面积约255,000平方米，是一个庞大的综合设施，集办公室、商业空间、服务公寓和住宅于一体。 Shibuya Sakura Stage主要由三座建筑组成：SHIBUYA Tower、Central Building和SAKURA Tower。这三栋建筑的办公租赁面积总计约100,000平方米，标志着涩谷车站区域重新开发中办公空间供应量最大。

此外，涩谷区的一项重大重新开发项目计划于2024财政年度在宫益坂下交叉口角地展开，并计划于2028财政年度完成。这一重新开发项目将分为三个区块（A、B、C）。A区块将建造一个高达33层、总高度约180米的建筑，主要设有中层办公室，上层设有酒店，下层设有可容纳国际会议等大型多功能厅的设施。B区块位于宫益坂下和坂上交叉口对面的涩谷Hikarie旁，主要包括商店等商业设施。此外，该重新开发项目还将包括地下广场和地面行人通道，以便于在宫益坂下和坂上之间约20米的高差处实现平稳的移动。

图片来源：城市规划概述（草案）

3. 千代田区・中央区（东京站周边）

2023年3月，东京站正前方开设了大型综合商业设施“东京中城八重洲”。东京站周边的常盘桥、八重洲、有乐町和日本桥地区正在进行十几个大规模的再开发项目。这些再开发项目的目标是打造“全球最适合业务的环境”。

这些再开发计划的目标包括建立国际业务中心和促进全球新业务的创立。它们积极支持外国公司进入日本，鼓励外国人在日本创业，与神奈川县的横滨市和福冈县的福冈市竞争。

这些再开发项目中最受关注的是“火炬塔（B栋）”，预计将在2028年完工，高达390米，成为日本最高的建筑。它将设有商店、办公室、豪华酒店以及位于高层的观景设施，提供东京市内最高的观景点。

在“东京中城八重洲”的旁边，正在一个广阔的2公顷地块上进行另一个项目的建设，预计将于2028财政年度竣工。该项目将包括超高层大型综合建筑，设有商业设施、办公室、剧院、为外国居民提供服务的服务式公寓以及为外国人开设的国际学校。

东京都心6区公寓市场需求稳定

我们介绍了东京首都中特别受欢迎且资产价值高的中心六区。
新冠疫情蔓延期间，远程办公快速扩展，暂时提升了对郊区宽敞物业的需求。然而随着疫情趋缓，人们开始回归交通便利的东京中心地段的公寓。东京都心六区的房产因其受欢迎和高资产价值，预计将长期保持稳定的需求。

除了日本本土需求外，近年来外国投资者的趋势也显示出，物业选择标准从关注收益率转向期待价格稳定和增值。尽管这一趋势在中国、台湾和新加坡等亚洲国家的投资者中较为强劲，但最近也扩展到北美和欧洲的投资者。
此外，从短期角度看，暂时未见新建东京公寓和投资物业价格下跌的因素。

• 因日元贬值而增加的海外投资者
• 因通货膨胀导致的公寓建设成本上升
• 日本特有的问题，如劳动力短缺
• 由于维持低利率政策而提高购买意愿的上升趋势

因此，此处介绍的东京都心六区房地产预计将继续在未来保持高需求和稳定价格。